流程

產(chǎn)權(quán)人或有權(quán)機關委托——勘測評估——與拍賣公司簽署委托合同——公告拍賣信息——拍賣登記——交納保證金，取得競拍人資格——參加拍賣——成交——支付房款——辦理產(chǎn)權(quán)證——交房

原則

房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的交易方式，有其自身的規(guī)律性，因此拍賣中必須遵循以下原則：

(1)合法原則。合法原則體現(xiàn)在，一是拍賣程序要合法。拍賣人和委托人必須按照嚴格的法律規(guī)定的程序辦理拍賣事宜。二是拍賣物的要合法。拍賣人在接受拍賣委托時必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣標的和物的產(chǎn)權(quán)證明。

(2)報價最高者應買的原則。房地產(chǎn)拍賣的買受人必須是報價最高者。

(3)遵循公開、公正、公平和誠信的原則。拍賣人不得以競買人身份或委托他們代為競買，也不得在拍賣活動中拍賣自己的和物品或者財產(chǎn)權(quán)利。

特征

與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀活動相比，房地產(chǎn)拍賣具有以下幾個特征：

1.房地產(chǎn)拍賣實行“價高者得”的原則

2.房地產(chǎn)拍賣法律性、政策性強

3.房地產(chǎn)拍賣的過程繁瑣

具體條件

(一)房地產(chǎn)拍賣標的應具備的條件

1.法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣：

(1)未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的包括土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書、和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書);

(2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的

(3)權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;

(4)權(quán)利人對房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的;

(5)以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關轉(zhuǎn)讓條件的;

(6)司法和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：

(7)國家依法收回土地使用權(quán)的;

(8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的其他情形。

2.以出讓或劃撥方式取得國有土地使用權(quán)進行開發(fā)建設，其土地使用權(quán)需要拍賣的，應當符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：

(1)以出讓合同取得的土地應按照出讓合同的約定支付全部使用權(quán)出讓金;

(2)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證;

(3)對于成片開發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應已形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;

(4)規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術參數(shù);

(5)出讓合同約定的其他條件;

(6)劃撥方式取得的除符合(2)、(3)、(4)條外，還需報人民政府主管部門批準，補辦出讓手續(xù)。

3.以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應當報請有關部門批準，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金;可以不辦理出讓手續(xù)的，應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。

4.集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉(zhuǎn)讓條件。具體包括：

(1)房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書;

(2)集體土地上的房屋拍賣前應向當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，獲批準后方可進行拍賣。

5.下列劃撥用地不可以拍賣：

(1)國家機關用地和軍事用地;

(2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;

(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

6.抵押房地產(chǎn)拍賣前應先獲得抵押權(quán)人同意。如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣造成抵押權(quán)人經(jīng)濟損失的，需承擔相應的民事責任。

(二)房地產(chǎn)拍賣競買人條件

(1)中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標的的競買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。

(2)在國家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)竟買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關規(guī)定辦理。

(3)對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設申請條件的人;非居住房屋競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者;超過此條件的，應當依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。

程序

一 接受拍賣委托

如果房地產(chǎn)的賣方有意將房地產(chǎn)拍賣業(yè)務交于拍賣行，拍賣行也有意承接該拍賣業(yè)務，在賣方向受理拍賣業(yè)務的拍賣行做出明確委托之后，雙方簽定委托協(xié)議書。

房地產(chǎn)拍賣的委托一般需提供下列有關證明文件：

1.房地產(chǎn)拍賣標的的產(chǎn)權(quán)證;

2.產(chǎn)權(quán)人身份證明或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照;

3.法定代表人證明書和法人授權(quán)委托書;

4.對拍賣房地產(chǎn)有處分權(quán)的證明文件;

5.產(chǎn)權(quán)證上標明是共有的，需出具共有證書及出具其他共有人同意出售的經(jīng)過公證的委托書;

6.拍賣房地產(chǎn)的詳細資料，包括權(quán)屬、位置、數(shù)量、面積、性質(zhì)、使用年限和當前使用情況、地圖等;

7.其他有關證明資料或房地產(chǎn)交易管理部門要求提交的其他文件;

8.至于私產(chǎn)，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產(chǎn)的權(quán)利人出具的經(jīng)過公證的委托文件

二 拍賣房地產(chǎn)標的確認和調(diào)查

拍賣行應對委托人提供的產(chǎn)權(quán)證明、有關文件批文、證明材料進行進一步核實、取證，并進行現(xiàn)場勘察。文件和資料核實內(nèi)容主要包括：

1. 拍賣標的與所提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明是否一致，產(chǎn)權(quán)檔案所標明產(chǎn)權(quán)人與產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人以及賣房人是否一致;

2. 產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，如新建、翻建，是否有規(guī)劃、用地、施工管理等單位的批準文件，是否領有新證;

3.房地產(chǎn)面積是否與房地產(chǎn)測繪部門出具報告一致;

4.產(chǎn)權(quán)證中”他項權(quán)利”一欄是否存在抵押登記或租賃權(quán)登記等其他權(quán)利登記;

5.是否有被司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的文件;

6.是否有他人聲明對該房地產(chǎn)享有權(quán)利的文件;

7.是否有產(chǎn)權(quán)證丟失的記錄;現(xiàn)持產(chǎn)權(quán)證是原證，還是新證;是否登報聲明;

8.是否有關于產(chǎn)權(quán)糾紛的記錄，處理情況如何;

9.是否在拆遷范圍，在被凍結(jié)和禁止買賣的范圍內(nèi);

10.土地來源和變更情況，包括用地性質(zhì)、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。

三 接受委托、簽定委托拍賣合同

具備接受拍賣委托條件后，應按照<拍賣法>的要求，結(jié)合所拍賣房地產(chǎn)標的的特點簽定委托拍賣合同，對有關事項進行明確規(guī)定。一般房地產(chǎn)委托合同應包括以下內(nèi)容：

1.委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人;

2.委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;

3.拍賣房地產(chǎn)的交付方式、價款的支付方式;

4.拍賣費用條款、傭金及其支付方式;

5.拍賣方式和期限;

6.拍賣程序中止和終止的條件;

7.違約責任;

8.簽約日期和合同的有效期限;

9. 拍賣底價;

10. 其他需要約定的條款。

四 房地產(chǎn)估價及底價確定

1：房地產(chǎn)估價

具體工作如下：

(1)選擇房地產(chǎn)估價機構(gòu)及對估價師的資格進行確認;

(2)提出估價目的;

(3)與評估機構(gòu)簽定委托評估協(xié)議，提供評估所需的資料;

(4)與評估師一道現(xiàn)場看房，獲取評估所需的現(xiàn)場資料;

(5)評估師出具評估報告。

2：拍賣底價和起拍價確定

拍賣底價確定的主要依據(jù)是：

(1)賣標的房地產(chǎn)估價報告。評估報告應該由具有資質(zhì)和經(jīng)驗的房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具;

(2)雙方對影響房地產(chǎn)價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素加以分析。這些因素的分析對確定房地產(chǎn)拍賣標的的底價、起拍價和加價幅度也是有益的;

(3)拍賣行的經(jīng)驗

(4)在與委托人共同對估價報告和各種因素進行客觀、科學的分析，并在取得一致意見的基礎上，確定拍賣底價和起拍價

五 發(fā)布拍賣公告，組織接待競買人

公告信息內(nèi)容應包括：

(1)委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人;

(2)拍賣的時間、地點;

(3)拍賣房地產(chǎn)的基本情況：1： 委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;2：拍賣房地產(chǎn)的使用、占用或租賃情況;3：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

(4)拍賣房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后應交納的稅費;

(5)競買人的條件;

(6)競買保證金;

(7)拍賣方式;

(8)其他需要公告的事項。

六 現(xiàn)場拍賣階段

拍賣行、競買人按公告的時間、地點，以正常的拍賣程序、規(guī)則對拍賣房地產(chǎn)進行公開叫價。應價最高者為買受人;反之，拍賣行宣布不成交并撤回拍賣標的。

七 產(chǎn)權(quán)過戶

現(xiàn)場競買成功后，一般情況下，買受人應立刻交納成交價一定比例的款項作為定金，并在拍賣行的協(xié)助下與委托人簽定拍賣房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書,協(xié)助買賣雙方做好房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移和登記等各項工作，以最后取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書或房地產(chǎn)交易管理部門窗口受理單為止拍賣過程才告最終結(jié)束。

稅費

房地產(chǎn)拍賣(出讓土地使用權(quán)拍賣除外)通常需交納下列稅費：

1、拍賣傭金費(委托人、買受人都交，具體標準按拍賣標的情況協(xié)商)。

2、營業(yè)稅及其附加(由委托人在成交后按成交額的5%繳納營業(yè)稅;再按營業(yè)稅的9%繳納附加稅)。

3、合同和權(quán)證印花稅：(委托人、買受人根據(jù)合同金額和權(quán)證繳納)。

4、契稅(由買受人按成交額的4%繳納)。

5、交易手續(xù)費。

6、評估費。

7、登記費。

8、合同公證費。

注意事項

(一)不同權(quán)屬狀況拍賣標的的審查與前期處理

(1)拍賣標的房地產(chǎn)是否有重復查封。

(2)產(chǎn)權(quán)人為國有單位和集體單位時，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級部門的許可意見。

(3)如果拍賣標的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實際商業(yè)用途拍賣時，為了保證拍賣成交后進行產(chǎn)權(quán)變更過戶，補辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設計批文等。

(4)有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

(5)有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

(6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權(quán)。

(7)房屋的附屬設施、公共部位、公用設備與房屋同時拍賣轉(zhuǎn)讓，應在公告中說明，并按照國家和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定辦理。

(8)建筑設計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

(二)房地產(chǎn)拍賣價格的評估

基于以下原因，拍賣房地產(chǎn)價格的評估一般應比正常市場成交價格偏低。

(1)房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。如果是法院委托的抵債標的，拍賣完成將直接影響到執(zhí)法程序的完結(jié)，如拍賣不成，通常會由法院將拍賣標的物折價抵償債務。

(2)一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。

(3)買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易，買方需要在較短的時間內(nèi)交付款項，承擔的風險較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價格優(yōu)勢，才能吸引買家競投。

(三)房地產(chǎn)拍賣登記及相關費用、稅費

1.房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料：

(1)申請書;

(2)當事人身份證明或單位合法資格證明;

(3)委托書及代理人身份證明;

(4)房地產(chǎn)權(quán)證;

(5)拍賣成交確認書;

(6)房屋平面圖及地籍圖;

(7)出讓或需補辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù);(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花;

(9)拍賣公告;

(10)其他有關文件。

其中自愿委托拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交委托拍賣合同;人民法院等強制拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交：1)拍賣委托公函;2)生效的判決、裁&考試大&定和調(diào)解書;3)協(xié)助執(zhí)行通知書。

2.應繳費用和相關稅費

房地產(chǎn)拍賣(除出讓土地使用權(quán)拍賣外);屬于房地產(chǎn)二三級市場交易，通常需繳納下列稅、費項目：

(1)拍賣傭金;

(2)營業(yè)稅及其附加;

(3)印花稅;

(4)契稅;

(5)交易手續(xù)費;

(6)評估費;

(7)登記費;

(8)合同公證費等;

(四)在建工程拍賣應注意事項

1.應詳細核查項目狀況

(1)土地使用權(quán)以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金;

(2)土地使用權(quán)是否已經(jīng)依法登記，取得產(chǎn)權(quán)證書;

(3)政府相關管理各部門的批準文件是否齊全。包括建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(或開工證)、預售許可證是否取得等等;

(4)房地產(chǎn)建設的開發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25%;

(5)政府各相關部門的市政配套和基礎設施配套的協(xié)議，以及配套費用的支付狀況;與項目其他參與人的合同和費用支付情況;

(6)有多個債權(quán)人的工程項目最好將債權(quán)人聯(lián)合起來，共同處理拍賣事宜;

(7)在建工程項目是否存在抵押行為;

(8)在建工程是否預售。

2.在建工程拍賣需要申請和審核

拍賣前，在建項目的權(quán)利人應當向城市房產(chǎn)主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準文件。

3.拍賣成交后的手續(xù)處理

(五)建成在售房地產(chǎn)拍賣應注意事項

1.房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預售(銷售)許可證辦理情況;

2.土地使用權(quán)款項是否付清;

3.房地產(chǎn)當前使用和租賃情況，費用拖欠情況等等。

(六)破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應注意事項

(1)破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣前，應由破產(chǎn)清算組委托具有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門認證的資產(chǎn)評估價構(gòu)進行評估;

(2)破產(chǎn)企業(yè)的國有土地使用權(quán)的拍賣需按照國有土地使用權(quán)出讓的有關規(guī)定在拍賣前完成有關手續(xù);

(3)涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓條件的土地使用權(quán)價格評估的，須由具有估價資質(zhì)的價格評估機構(gòu)進行評估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權(quán)出讓金。

(七)有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作

有瑕疵的房地產(chǎn)是指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉(zhuǎn)讓的，但經(jīng)過有關部門、單位協(xié)商和政府審批后可以拍賣的房地產(chǎn)。

(1)拍賣標的有房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。經(jīng)政府相關部門審批通過，如果是國有土地，則補繳出讓金;如果是集體土地，則補繳征地費和出讓金。補辦土地使用權(quán)證。

(2)拍賣標的有土地使用權(quán)證，未辦理房屋所有權(quán)證，須報請有關部門審批。經(jīng)審批允許，并同意補辦手續(xù)后后方可拍賣。

(3)拍賣標的既無土地使用權(quán)證，又無房屋所有權(quán)證。參照1、2辦理。

(4)拍賣有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應向有批準權(quán)的人民政府報批。

(5)對于房地產(chǎn)開發(fā)過程&考試大&未予交清的款項，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應補繳清剩余款項和補辦完全部手續(xù)。

(6)拍賣標的設定抵押權(quán)或重復設定抵押權(quán)問題。